社区的停车位非常宝贵。专家:停车位应优先考虑业主的需求。

时间:2019-03-25 00:19:42 来源:灌云门户网 作者:匿名
  

北京司法网11月30日(见习记者单鸽)社区停车场紧张。如果他们彼此不同意,开发商将提高价格。谁的价格?西南政法大学民商法学院教授认为,涉及物业服务的费用是以市场为导向的,但政府仍然需要提供指导,不能随意提高价格。 。小区域的车库和停车位用于保护业主的生活需求。它们应该基于低利润和维护成本。

社区的停车位只是业主的需求,应保持低利润。

“在分析社区停车位价格上涨的问题之前,我们首先必须澄清车库和停车位的所有权。”张力说。

记者了解到,社区车库和停车位的所有权有四种情况。首先,当社区开发商出售商品房时,车库和停车位作为房屋的配套设施出售。在这种情况下,所有者有权获得车库和停车位的所有权和处置权,并且所有者租用停车位并遇到价格上涨是没有问题的。

第二种类型是在公共区域使用规划的停车位和车库,例如社区中的道路和绿地。这些车库和停车位属于所有业主。第三种类型是社区中的车库和停车位所有权属于开发人员,开发人员将其租给所有者。双方签订租赁合同,使用车库和停车位。业主在合同规定的期限内使用车库和停车位。

此外,还有一种特殊的防人停车位,即在物业管理区合法建造的人民防空工程通常用作停车位。这种停车位向所有业主开放。一般而言,施工单位不得出售或附加该停车位。人民防空工程收取的停车费和租金作为停车位由物业收取,主要用于保障人防工程和停车管理的维护和管理所需的费用。

在紧张局势方面,停车位价格问题存在争议。归根结底,停车位和车库的所有权尚不清楚。在澄清所有权后,可以细分停车位定价问题。

记者了解到,这种公共车库停车位的初始定价属于国家控制,政府调整价格。

截至2014年12月17日,国家发展和改革委员会(以下简称国家发展和改革委员会)发布《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求,对于具有竞争条件的住宅小区停车服务等7项服务的价格,各省,自治区,直辖市的主管价格主管部门应当及时办理手续并发布价格。 “该国希望将其推向市场。”张告诉记者。“房地产和开发商的价格上涨是一种市场行为,是民事主体的单方面表达。”中国人民大学法学院教授,??商法研究所所长刘俊海认为,定价和价格上涨属于开发人员独立经营权的范围。

“这种物业服务收费是以市场为导向的,但这种以市场为导向的是半市场和不完整的。”张力认为“政府仍然需要引导,也就是说,此类收费应该基于低利润的维护成本。车库中的车库停车位不是营利性设施,因为它用于保护业主的生活需求“。

停车位的价格上涨要求业主同意

在行业看来,国家发展和改革委员会在2014年发布的通知在一定程度上公布了服务价格。南开大学法学院教授兼副院长陈耀东说:

2015年,国家发展和改革委员会发布了《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》。《意见》有人提到,对具有自然垄断和公共福利功能的停车设施收费需要政府定价管理,并应包含在当地的定价目录中。

停车价格调整的问题到处都不一样。在北京,如果开发商或物业公司想要调整社区停车位的价格,有必要与行业委员会达成协议;如果没有行业委员会的社区,有必要与业主协商,价格可以在所有业主的同意下进行调整。

至于属于业主共同财产权的停车位的价格调整,张认为虽然可以由开发商租给一些额外的内部业主或外人,但这只是所有业主的租赁行为,只有在拥有者。您可以在授权时提高或降低价格。

“因为这将涉及公众利益,如果业主认为定价过高,他们可以要求价格部门进行干预。对于价格调整问题,你可以要求听证会或要求政府部门发布价格指南,对市场定价行为进行合理的行政指导。“紧张告诉记者。

据北京京石律师事务所律师王喜红介绍,由于社区停车位相匹配,没有“上限”就无法调整价格。她解释说:“社区的停车位必须得到国家发改委的批准,不接受收据,即使用行政监督来管理开发商。”“价格调整时,必须遵循双赢共享,诚实信用,公平正义,意志自治的原则,物业或开发商和业主代表将友好协商。”刘俊海说,“如果你不能说话,合同就不能修改。按原合同执行。”

合同到期后,对于续期问题,紧张情况表明,在前一期间车库和停车位到期后,如果业主续签租约,开发商可以提高价格。 “但这只是开发商或财产的意见,是否可以成功,还可以讨论。”张说。

优先考虑业主的需求是基本原则

一般来说,社区停车位的设置是为了满足业主的基本需求,并具有一定的配置比例。这意味着只需要业主对停车位的需求,停车位的租金通常附在商品房销售合同或租赁合同上。那么,如何防止停车位价格上涨,保护车主的权益呢?

所有业主共享的社区停车位应由所有业主决定,但他们面临意见统一的问题。 “这是通过行业委员会决定的更好方式。”不过,王东宏也表示,行业委员会的成立比例还比较低,这将导致许多社区处于“该集团没有领导者”的状态。

“这迫使许多社区成立了行业委员会。物业管理公司也希望业主能够成立行业委员会。”刘俊海补充说:“因为很容易与行业委员会谈判,所以每个业主都比较麻烦。

如果没有成立行业委员会,刘俊海提出了解决方案。他说,除了主管部门的行政指导外,监管部门的住房和建设部门作为房地产市场也可以指导价格。 “当社区委员会没有成立时,街道办事处也可以与开发商和物业管理公司合作。”他说,协同和共同治理将有助于建立一个良好和诚实的治理体系。

在紧张方面,他还有另一个问题,就是一般《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)只提到满足业主需求的优先权,但“优先权”的内容不是明确。 。

“如果开发商或物业设定的价格非常高,它严重高于周围社区的合理价格,或者明显高于成本,那将导致业主承担不起租金,这显然违反了产权关于匹配车库的法律,停车位优先权社区所有者的要求。“张力实例分析。因此,他认为应该首先立法“优先考虑业主的需求,以便清楚地区分”。刘俊海认为,有必要运用良好的法律来研究问题,解决问题,打破冲突,构建和谐宜居的社区。 “当业主获得停车位时,最好明确规定开发商和物业公司之间的费用和收费,以及调整收费标准的条件和程序,”他建议道。